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Descubre las Ventajas de la Construcción bajo la modalidad de Cooperativa de vivienda

Una cooperativa de viviendas es una entidad jurídica que agrupa a personas con el objetivo común de construir sus viviendas, gestionarlas y, finalmente, entregarlas a sus miembros. En el caso de Andalucía, este tipo de iniciativa está regulada por la legislación autonómica, pero sigue un marco general que es común en muchas comunidades autónomas españolas. La cooperativa permite que sus socios adquieran una vivienda a precios más asequibles que los del mercado tradicional, eliminando intermediarios y potenciando la autogestión.

Ventajas de una Cooperativa de Viviendas

• Ahorro económico: Al eliminar intermediarios (promotores inmobiliarios), los costes suelen ser menores que en el mercado tradicional.
• Control del proceso: Los socios participan en la toma de decisiones sobre el diseño, materiales y gestión del proyecto.
• Vivienda a medida: Las viviendas pueden adaptarse a las necesidades específicas de los cooperativistas (dentro de unos ciertos márgenes).
• Transparencia: Todos los gastos y procesos son visibles para los socios.
• Fiscalidad favorable: Las cooperativas suelen beneficiarse de ventajas fiscales, como exenciones o reducciones de impuestos, así como la posibilidad de acceder a determinadas ayudas públicas.
• Comunidad: Se fomenta el sentido de comunidad y colaboración entre los socios.

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Posibles desventajas que tener en cuenta

• Duración del proceso: El proceso desde la constitución de la cooperativa hasta la entrega de las viviendas suele ser algo más largo que una promoción en unos meses.
• Riesgos asociados: Si el proyecto no se gestiona correctamente, puede haber sobrecostes o retrasos.
• Responsabilidad compartida: Los socios deben asumir responsabilidades legales y financieras.
• Dependencia de la financiación: la financiación está en función de la capacidad de los socios por lo que es muy importante que los socios dispongan de solvencia económica, para facilitar la obtención del crédito promotor.

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Etapas del Proceso

El proceso para crear y desarrollar una cooperativa consta de varias etapas:

1. Fase Previa

• Por la gestora se ha llevado a cabo diversas acciones como son:
  • Localización del suelo y preacuerdo con el propietario
  • Estudio de viabilidad
  • Anteproyecto básico
• Preinscripción. Los socios se inscriben con carácter previo mediante la aportación de la cuota de inscripción y eligen la vivienda del proyecto propuesto.

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2. Constitución de la Cooperativa

• Formación del grupo: el grupo de personas interesadas en constituir la cooperativa, siendo el número óptimo el 60% de las viviendas que se vayan a construir.
• Actuaciones previas:
  • Acta constitución:
  • Aprobación de los estatutos
  • Elección cargos: Presidente, Secretario (suele ser la gestora) y Tesorero
  • Aprobación del Anteproyecto básico
  • Aprobación del presupuesto
  • Contratación de gestora
  • Contratación arquitecto
  • Autorización compra terreno.
• Registro de la cooperativa: La cooperativa debe inscribirse en el Registro de Cooperativas de Andalucía y obtener un CIF.
• Apertura de cuenta bancaria: Se abre una cuenta bancaria a nombre de la cooperativa para gestionar los fondos, la disposición de fondo requerirá la firma de Presidente y Tesorero.

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3. Terreno

• Compra del terreno: La cooperativa adquiere el terreno, generalmente mediante financiación bancaria y aportaciones de los socios.

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4. Redacción del Proyecto y Licencias

• Contratación de técnicos: Arquitecto, aparejadore y otros profesionales para redactar el proyecto de construcción.
• Aprobación del proyecto: El proyecto final debe ser aprobado por los socios y cumplir con la normativa urbanística y técnica.
• Obtención de licencias: Solicitud de las licencias necesarias al ayuntamiento correspondiente (licencia de obras, urbanística, etc.).

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5. Financiación

• Aportaciones de los socios: Los socios realizan aportaciones económicas para cubrir los gastos iniciales. Suelen ser las siguientes:
  • Al constituir la cooperativa
  • Durante la fase de construcción
  • A la entrega de la vivienda (bien de una parte o de la totalidad del crédito pendiente)
• Préstamo bancario: La cooperativa solicita un préstamo promotor para financiar la construcción. A la entrega de las viviendas los socios pueden subrogarse en el crédito hipotecario pendiente, abonarlo en su totalidad o contratarlo con su entidad habitual.
  • El préstamo es aprobado en asamblea de socios.
• Subvenciones y ayudas: Se exploran posibles subvenciones públicas para cooperativas de viviendas.

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6. Construcción de las Viviendas

• Contratación de la constructora: Se selecciona una empresa constructora para lo que:
  • Se solicitan como mínimo tres presupuestos,
  • Se elabora por la gestora la comparativa de los presupuestos presentados.
  • Se decide en asamblea la mejor opción y se contrata la empresa constructora.
• Seguimiento de la obra: Los socios y los técnicos supervisan el avance de las obras para asegurar que se cumplen los plazos y estándares de calidad.
• Pagos a la constructora: Los pagos se realizan según los hitos establecidos en el contrato.

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7. Finalización y Entrega de las Viviendas

• Certificado de fin de obra: Una vez finalizada la construcción, se obtiene el certificado de fin de obra.
• Licencia de primera ocupación: Se solicita al ayuntamiento para poder habitar las viviendas.
• Reparto de viviendas: Las viviendas se asignan a los socios según lo establecido en la preinscripción inicial.
• Escrituración: Los socios formalizan la propiedad de sus viviendas mediante escritura pública ante notario.

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8. Liquidación de la Cooperativa

• Cierre de cuentas: Se liquidan las cuentas de la cooperativa y se reparten los excedentes, si los hubiera.
• Disolución de la cooperativa: Una vez entregadas las viviendas, la cooperativa se disuelve.

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Preguntas habituales

Qué sucede si un socio decide no continuar con el proyecto.

Los socios podrán causar baja en cualquier momento del proceso, pero para recuperar su inversión deberán esperar a la entrega de un nuevo socio que le sustituya.

El nuevo socio podrá incorporarse bien abonando la cantidad que el socio saliente haya aportado o bien, por decisión de la asamblea aportando una cantidad superior en atención a los riesgos soportados por los socios.

¿Cuántas viviendas puede tener un solo socio?

El número máximo de viviendas que puede tener un socio es de 2.

¿Qué sucede si un socio quiere hacer modificaciones en su vivienda durante la construcción?

El socio que quiera llevar a cabo modificaciones de cualquier tipo asumirá los costes o los ahorros que dicha modificación conlleve.

¿Qué función desarrolla la Gestora de la Cooperativa?

Contar con una gestora de cooperativa de viviendas, como AGPG, es fundamental para los socios porque garantiza una administración profesional y eficiente de los recursos, procesos y trámites necesarios para la construcción y desarrollo del proyecto consistente en tener su vivienda.

La gestora se encarga de gestionar contratos, licencias, financiamiento y la coordinación entre los socios, proveedores y autoridades, lo que reduce la carga administrativa y los riesgos asociados.

Además, su experiencia en el sector asegura el cumplimiento de plazos, normativas y presupuestos, optimizando costos y evitando problemas legales o financieros.

Esto permite a los socios enfocarse en su objetivo principal: obtener una vivienda de calidad de manera segura y organizada.

Un aspecto muy importante es que todas las decisiones son tomadas por los órganos de la cooperativa, así como todos los cobros y pagos.